Land Registration New Rules : महाराष्ट्रात जमिनीचे व्यवहार करणे आता पूर्वीइतके सोपे राहिलेले नाही. जमिनीच्या व्यवहारात होणारी फसवणूक रोखण्यासाठी आणि पारदर्शकता आणण्यासाठी सरकारने नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्काच्या (Registration and Stamp Duty) नियमांमध्ये क्रांतिकारक बदल केले आहेत.
तुम्ही शेतजमीन, प्लॉट किंवा सदनिका खरेदी करणार असाल, तर २०२६ मधील हे नवीन नियम माहिती असणे तुमच्यासाठी अत्यंत गरजेचे आहे.
तुकडेबंदी आणि तुकडेजोड कायद्यात कडक निर्बंध
जमिनीच्या व्यवहारातील सर्वात मोठा अडथळा म्हणजे ‘तुकडेबंदी’. गुंठेवारी पद्धतीने जमीन विकण्यावर सरकारने आता कडक मर्यादा आणल्या आहेत.
- प्रमाणभूत क्षेत्र: प्रत्येक जिल्ह्यानुसार जमिनीचे एक किमान क्षेत्र ठरवून दिलेले असते. त्यापेक्षा कमी क्षेत्राची विक्री करता येत नाही.
- ले-आउट अनिवार्य: जर तुम्हाला १ ते ३ गुंठे जमीन घ्यायची असेल, तर त्या जमिनीचा मंजूर ले-आउट (Collector Approved Layout) असणे आवश्यक आहे. त्याशिवाय अशा जमिनीची रजिस्ट्री होणार नाही.
- अपवाद: लगतच्या शेतकऱ्याला जमीन विकताना तुकडेबंदीचे नियम शिथिल राहतात.
‘एक जिल्हा, एक नोंदणी’ (Anywhere Registration)
महाराष्ट्र सरकारने नोंदणी प्रक्रिया सुलभ करण्यासाठी हा मोठा बदल केला आहे. आता तुम्हाला तुमच्या जमिनीची नोंदणी करण्यासाठी त्या विशिष्ट तालुक्याच्या कार्यालयात जाण्याची गरज नाही.
- तुम्ही त्याच जिल्ह्यातील कोणत्याही दुय्यम निबंधक कार्यालयात (Sub-Registrar Office) जाऊन आपली रजिस्ट्री पूर्ण करू शकता.
- यामुळे एकाच कार्यालयातील गर्दी कमी होईल आणि एजंटांचा त्रास वाचेल.
डिजिटल स्वाक्षरी आणि ई-फेरफार (Digital 7/12)
आता जमिनीची सर्व कागदपत्रे पूर्णपणे डिजिटल झाली आहेत.
- महाभूमी पोर्टल: ७/१२ उतारा, ८-अ आणि फेरफार आता डिजिटल स्वाक्षरीसह ऑनलाईन मिळतात.
- ई-फेरफार: रजिस्ट्री झाल्यानंतर तुमची माहिती आपोआप तलाठी कार्यालयाकडे ई-फेरफार प्रणालीद्वारे पाठवली जाते. यामुळे फेरफारवर नाव चढवण्यासाठी आता कार्यालयाचे उंबरठे झिजवण्याची गरज नाही.
पॅन-आधार लिंकिंग आणि TDS नियम
व्यवहारात पारदर्शकता आणण्यासाठी केंद्र सरकारने KYC नियम कडक केले आहेत:
- खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांचेही पॅन आणि आधार लिंक असणे अनिवार्य आहे.
- TDS नियम: जर जमिनीचा व्यवहार ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल, तर खरेदीदाराने एकूण रकमेच्या १% TDS कापून तो सरकारकडे जमा करणे कायदेशीररीत्या बंधनकारक आहे.
महिलांसाठी १% मुद्रांक शुल्क सवलत
महाराष्ट्र सरकारने महिला सक्षमीकरणासाठी मालमत्ता नोंदणीत विशेष सवलत दिली आहे.
- जर मालमत्ता केवळ महिलेच्या नावावर खरेदी केली जात असेल, तर मुद्रांक शुल्कात (Stamp Duty) १% सवलत मिळते.
- अट: अशी मालमत्ता पुढील १५ वर्षांपर्यंत कोणत्याही पुरुषाला विकता येत नाही. विकल्यास सवलत मिळालेली रक्कम दंडासह परत करावी लागते.
ऑनलाईन स्लॉट बुकिंग (e-Step-in)
रजिस्ट्रीसाठी आता कार्यालयात जाऊन रांगेत उभे राहण्याची गरज नाही.
- ‘IGR Maharashtra’ च्या वेबसाईटवर जाऊन तुम्हाला ऑनलाईन वेळ (Appointment) आरक्षित करावी लागते.
- ठरलेल्या वेळेत हजर राहून तुम्ही अवघ्या काही मिनिटांत नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण करू शकता.
जमीन खरेदी करतानाची चेकलिस्ट (Precautions)
कोणताही व्यवहार अंतिम करण्यापूर्वी खालील गोष्टी नक्की तपासा:
- मूळ कागदपत्रे: गेल्या ३० वर्षांचा फेरफार आणि सातबारा तपासा.
- बोझा (Encumbrance): जमिनीवर कोणत्याही बँकेचे कर्ज किंवा कोर्टाचा स्टे नाही याची खात्री करा.
- सरकारी मोजणी: जमीन ताब्यात घेण्यापूर्वी सरकारी मोजणी करून हद्द निश्चित करा.
- जाहीर नोटीस: वकिलामार्फत वर्तमानपत्रात जाहीर नोटीस द्या, जेणेकरून भविष्यातील वारसा हक्काचे वाद टाळता येतील.
- बिगरशेती (NA): जर प्लॉट घरासाठी असेल, तर तो ‘NA’ आहे का आणि त्याचा ले-आउट मंजूर आहे का, हे तपासा.
२०२६ मधील नवीन नियम हे जमीन खरेदी करणाऱ्यांच्या सुरक्षेसाठी आहेत. डिजिटल युगात आता सर्व माहिती एका क्लिकवर उपलब्ध आहे. तरीही, मोठा व्यवहार करताना कायदेशीर सल्लागाराची मदत घेणे नेहमीच हिताचे ठरते.
